החלטה בתיק ת"א 43704-10-13

רקע כללי וההליך שלפניי

1.         לפניי בקשה למתן סעדים זמניים אשר בעיקרם מופנים לכך שיובטח שהמישבות יאפשרו למבקשים להשכיר דירות נופש, שבבעלותם במלון דירות הממוקם על חוף הים בחיפה, שלא באמצעות המשיבות.

2.         המבקשים הינם בעלי זכות בעלות או חכירה לדורות בדירות נופש בפרויקט הידוע כ"מגדלי חוף הכרמל" (להלן: "הפרויקט").

3.         המשיבה 1, חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ (להלן: "נופש ותיירות") הינה חברה אשר הקימה, בנתה את הפרויקט ומכרה את דירות הנופש הכלולים בו.

4.         המשיבה 2, מלונות פתאל בע"מ (להלן: "פתאל") הינה מי שרכשה מנופש ותיירות את זכות השכירות בבניין פנינה בפרויקט ומנהלת בו בית מלון בשם "לאונרדו" ומנהלת בנוסף את מאגר הדירות המלונאי של הבניין ומעניקה במקביל שירותי אחזקה וניהול לכלל הדירות בבניין.

5.         הפרויקט ממוקם על רצועת חוף הים בכניסה הדרומית לעיר חיפה, במסגרתו הקימה נופש ותיירות שני מגדלים: בניין A המשמש למגורים ובניין B המשמש כמלון דירות. כל הדירות נשוא הבקשה ממוקמות בבניין B       המכונה בניין "פנינה".

6.         אין חולק בין הצדדים כי בהתאם למצב המשפטי ולהלכה הפסוקה, כפי שנעמוד עליה בהמשך, חלה חובה על המבקשים להעמיד את דירות הנופש שבבעלותם להשכרה (לתקופות קצרות) למרבית תקופות השנה. הצדדים חלוקים, מאידך, האם חלה חובה על המבקשים להציע את דירותיהם להשכרה אך ורק באמצעות המאגר המלונאי המנוהל על ידי פתאל או בכל דרך אחרת הנראית להם.

7.         על פי הנטען בבקשה, אף על פי שאין כל הצדקה או חובה מכוח הדין לצרף את הדירות נשוא התביעה למאגר הדירות, שמו להן המשיבות למטרה לאלץ את המבקשים בכל דרך לוותר על דירותיהם או להצטרף למאגר הדירות באמצעים בלתי כשרים או בבריונות או בהתנהלות חסרת תום לב ובניגוד לדרך המקובלת.

8.         לאחר שהוגשה הבקשה קבעתי דיון בה במעמד שני הצדדים. במעמד הדיון הוסכם כי יוגשו סיכומי טענות ללא צורך בחקירת מצהירים, בשים לב לכך שעיקר המחלוקת היא משפטית.

9.                 השאלה המרכזית אשר בבסיס ההליך המונח לפניי היא האם על המבקשים להציע את דירותיהם באמצעות המאגר המלונאי או שמא הם חופשיים להציען בכל דרך אחרת הנראית להם?

דיון והכרעה

סעדים זמניים - עקרונות יסוד

10.             בטרם אדון לגופה של הבקשה אזכיר מושכלות יסוד. ברע"א 6994/00 בנק מרכנתיל נ. יצחק אמר, פ"ד נו(1) 529 נקבע  כי לצורך מתן צו מניעה נשקלים שני עניינים: האחד - סיכויי התביעה העיקרית, או למצער - האם עומדת שאלה רצינית לדיון, או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה; השני - מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי בהערכת מכלול הסיכויים והסיכונים הנלווים לתביעה העיקרית עלול אי מתן הצו להסב נזק גדול יותר למבקש מאשר נזק העשוי להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו (שם עמ' 533).

11.             כלל נוסף, אשר נקבע בעניין אמר, הוא  ששני התנאים אינם בלתי תלויים זה בזה. קיים קשר גומלין בין שני התנאים קרי: ככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשים ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר המצב לקדמותו אם הסעד יסורב ובסופו של הליך טענת המבקשים תתקבלנה כך הדרישה להתקיימות של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה מתמתנת (שם עמ' 533).

זכות לכאורה

10.        ע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ"ד נו(3) 385 (להלן: "הלכת חוף הכרמל") עסק בפרויקט ובבניין נשוא הבקשה.

11.        באותו עניין דן בית המשפט העליון באופן שיש לעשות שימוש בדירות. המחלוקת אשר התגלעה בין הצדדים נוצרה עקב הוראות תוכנית תמ"א 13 אשר שוללת בניה לצורך מגורי אנשים פרטיים בחופי הים ןמייעדת בניה זו לשימוש תיירותי.

12.             בית משפט העליון קיבל  את טענת עמותת אדם טבע ודין וקבע כי השימוש צריך להיות ציבורי במרבית חודשי השנה ולפחות לשישה חודשים. בית המשפט העליון לא הסתפק בקביעה זו אלא קבע את האופן שבו יועמדו דירות הנופש לציבור הרחב. וכך נקבע בעמ' 416: